中壢專業房仲 喵爸
房貸完全攻略
從你能貸多少,到撥款入袋,一條龍看懂房貸怎麼走。
房貸最可怕的不是利率高,是你「以為自己繳得起」。這份攻略帶你把房貸從頭走到尾:算清楚能貸多少、把自己準備好、找銀行問對問題、看懂流程、撥款後也不慌。買房不是上了牌桌才開始學規則,看完你才坐得穩。
01
先算清楚:我能貸多少、月繳多少
銀行貸的是鑑價,不是你的出價;月繳也別只算今天的低利率。
- 鑑價可能低於成交價,中間缺口要自己用現金補。
- 月付金把利率多加 1～2% 重算,繳得起才叫安全。
- 寬限期只是延後壓力,要算寬限結束後的月付金。
你的成交價1,500 萬
銀行鑑價1,350 萬
↓ 中間 150 萬缺口,要自己補。
02
申貸前:把財務體質整理乾淨
銀行也在看你「是不是長期缺現金」,買房前 3～6 個月就要顧。
- 信用卡別只繳最低,也別短期內狂查聯徵。
- 備好財力證明:存款、薪轉、扣繳憑單。
- 名下其他貸款會吃掉額度,能清先清。
03
找銀行:這幾題照著問就好
別只比利率,同樣利率底下條件差很多。建議同時問 2～3 家:
- 利率怎麼組成、之後會跳到多少。
- 能貸幾成,用鑑價還是成交價算。
- 年限、寬限期各幾年。
- 有沒有綁約、提前還款違約金。
- 開辦費、帳管費怎麼算、誰付。
04
看懂流程:從簽約到撥款不慌
知道接下來會發生什麼,你就不會被進度牽著走。大致這樣走:
- 簽約 / 用印:確定價格與付款條件。
- 送件申貸:備齊財力文件交給銀行。
- 鑑價 / 照會:銀行估價、再次確認你的條件。
- 核貸通知:這時才知道實際成數,缺口自己補。
- 對保:確認利率、年限、寬限期後簽署。
- 設定 → 撥款:設定抵押權後撥款,完成交屋。
最容易出事的是「核貸成數不如預期」,所以第 01 點的缺口要提早備好。
05
撥款後:房貸不是繳了就放著
很多人撥款完就不管,結果幾年後被月付金嚇到。提早規劃才不會慌。
- 寬限期到期前先準備,別等翻倍才想辦法。
- 升息時定期檢視月繳,評估要不要調整。
06
想轉貸省利息:先算幾年回本
別家利率少一點很心動,但轉貸要花設定費、代書費、塗銷費、開辦費,加起來有時超過 10 萬。
- 雜費加總,跟每年省的利息比,算幾年回本。
- 先看原貸款有沒有綁約、提前清償違約金。
買房不是上了牌桌才開始學規則。先看懂銀行怎麼算,你才坐得穩。