中壢專業房仲 喵爸
房貸完全攻略
買房前先看懂,不要簽完才後悔。
房貸最可怕的不是利率高,而是你以為自己繳得起。買房前,銀行通常不會主動把這 5 件事講得很白。簽約那天算得過,不代表以後就一定安全。
01
房貸利率是浮動的,不是簽完就定終身
很多人簽約時看的是「當下的月繳金額」,以為這就是未來 30 年要繳的數字。但是房貸利率會跟著央行升息一起動,只要央行升 1 碼,你的月繳就會跟著變貴。
簽約那天算得過,不代表以後一定安全。買房前要先算「升息後我還繳不繳得起」。
02
寬限期不是禮物,是延後壓力
前幾年只繳利息看起來很輕鬆,但寬限期一過,本金加利息一起來,月付金可能直接翻倍。
寬限期是把壓力推到未來,不是省下的錢。用寬限期之前,先想清楚三年後你的收入夠不夠。
03
貸款不是看成交價,是看銀行鑑價
你買 1,500 萬,銀行覺得只值 1,350 萬,中間那 150 萬的現金缺口,你要自己補出來。
- 補得出來:勉強過關,但自備款瞬間吃緊。
- 補不出來:可能變成違約風險,連訂金都拿不回來。
出價之前,先問銀行鑑價大概多少。不要等到簽完約才發現貸款下不來。
04
信用卡只繳最低,會傷你的核貸能力
銀行不是只看你有沒有準時繳錢,它也會看你是不是長期缺現金。長期只繳最低金額,在銀行眼裡等於「這個人現金流不健康」。
申貸前半年到一年,信用卡盡量全額繳清。額度被砍的話,房子就買不到那個價位了。
05
轉貸不一定真的省,要算總成本
看到利率少一點很開心,但別忘了轉貸要付一堆雜費:
- 設定費:新銀行重新設定抵押權。
- 代書費:辦轉貸的手續費。
- 塗銷費:原銀行抵押權塗銷。
- 開辦費:新銀行的開辦成本。
轉貸之前,把「未來剩餘年限的利息差」算清楚,扣掉所有雜費,真的有省才轉。
買房不是上了牌桌才開始學規則,而是先搞懂銀行怎麼看你、怎麼估房子、怎麼算風險。