中壢專業房仲喵爸
合遠朗廷 · 出售策略分析
市場現況、回本價、以及怎麼賣最划算
① 市場現況：社區目前在售物件
B5 棟 · 10 樓
開價 1,488 萬
格局：2 房 2 廳 2 衛 1 陽台
朝向：坐南朝北
坪數：32.89 坪（含車位）
車位：7.01 坪 · 平面式
樓層：10F / 15F
換算單價：約 50 萬/坪
該戶取得約 1,434 萬（單坪 47.91 萬），現開價 1,488 萬（單坪約 50 萬）——想在取得價上墊高約 54 萬出售。
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您 · C6-7F |
在售戶 · B5-10F |
| 取得單價（扣車位） |
48.61 萬/坪 |
47.91 萬/坪 |
| 車位 |
7.89 坪 · 坡道平面 |
7.01 坪 · 平面式 |
| 目前狀態 |
準備出售 |
開價約 50 萬/坪 |
兩戶取得價接近（您略高，因 C6 屬社區較高價棟別、車位也較大）。市場最新行情已喊到單坪約 50 萬，您把成交定在 50 萬帶，有對照、站得住腳。
② 您這戶的全部投入成本
購入價（含車位）1,472 萬
代書費2 萬
契稅（約）6 萬
全部投入成本 約1,480 萬
③ 重點：賣到這個價，房地合一稅都是 0
購入價（含車位）1,472 萬
＋ 取得規費（代書＋契稅）約 8 萬
＋ 出售費用（推計，上限 30 萬）30 萬
成交價在 約 1,510 萬 以內稅 0
房地合一稅是課在「賺到的錢」上。把成本、取得規費、以及出售費用扣掉後，成交價在約 1,510 萬以內都沒有獲利可課，所以不必死守 1,472 平轉——可以多賣一點還是免稅。
④ 兩個成交方案
推薦 · 貼近市場、免稅還小賺
方案二 不收服務費
建議成交價
1,500 ～ 1,510 萬
房屋單價（扣車位）約 50 萬/坪
房地合一稅0（在免稅範圍內）
完整回本後再淨賺約 20～30 萬
建議開價1,530～1,550 萬
方案一 標準仲介成交（服務費 4%）
要完整回本，成交價約
1,542 萬
房屋單價（扣車位）約 51 萬/坪
房地合一稅0（平轉沒賺）
建議開價1,570～1,590 萬
說明：以上為市場行情試算。契稅、土地漲價總數額等實際金額以政府機關核定為準；若有土地漲價數額可再扣，免稅空間會更大。出售費用在未提供仲介費等單據時，國稅局按「成交價 3%、上限 30 萬」推計。持有未滿 2 年，獲利部分房地合一稅率為 45%——但在上述免稅範圍內成交即無此負擔。